1. Những quy định chung
1.1. Giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự
Trong các vụ án tranh chấp về hợp đồng dân sự, ngoài các qui định về nội dung, các qui định thường được áp dụng để giải quyết tranh chấp là nguyên tắc giao kết hợp đồng, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng, nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự nói chung ...được qui định chi tiết tại Bộ luật Dân sự.
Theo qui định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự, thì tùy từng loại hợp đồng mà pháp luật buộc các bên phải tuân tuân theo quy định về hình thức. Do đó, khi giải quyết tranh chấp cần áp dụng những quy định cụ thể đối với từng loại hợp đồng. Về hình thức của hợp đồng ngoài quy định trong Bộ luật dân sự  còn được quy định trong những văn bản chuyên ngành khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở... Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức nhưng vẫn có thể thực hiện được. Vì vậy, trong một số trường hợp không bị tuyên bố vô hiệu ngay. Cần lưu ý rằng, không phải mọi trường hợp vi phạm điều kiện về hình thức đều dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng nếu có sự vi phạm hình thức cần ấn định thời hạn để các bên hoàn thiện về hình thức của hợp đồng.
Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Nếu các bên chỉ lập hợp đồng viết tay, khi có tranh chấp thì Tòa án phải ấn định một thời gian để các bên hoàn thiện về hình thức của hợp đồng (Điều 134 Bộ luật Dân sự), nếu các bên không hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Tòa án mới tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
- Về qui định đối với hợp đồng dân sự vô hiệu, Điều 410 Bộ luật dân sự xác định:
“1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thoả thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính”.
Khi giải quyết hợp đồng dân sự vô hiệu, cần quan tâm nghiên cứu kỹ hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003. Cụ thể là phải xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại, xác định thiệt hại trong việc để hợp đồng dân sự vô hiệu.
- Về phạt hợp đồng, Điều 422 Bộ luât dân sự quy định:
“1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.
 Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm”.
- Về thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự, Điều 427 Bộ luật dân sự quy định:
“Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm”.
Cần lưu ý nếu trong sau thời hạn 02 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác bị xâm phạm mà bên có nghĩa vụ thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, đã thực hiện xong một phần nghĩa vụ hoặc các bên tự hòa giải với nhau thì thời hiệu khởi kiện được bắt đầu lại kể từ ngày tiếp theo ngày đã xảy ra các sự kiện nêu trên (quy định cụ thể tại Điều 162).
1.2. Một số qui định về hợp đồng dân sự thông dụng:
Ngoài những quy định chung về hợp đồng dân sự, Bộ luật dân sự còn quy định về trình tự giao kết và thực hiện một số hợp đồng dân sự thông dụng. Hợp đồng dân sự thông dụng là hợp đồng được xác lập và thực hiện phổ biến trong đời sống xã hội; do từng loại hợp đồng có những đặc điểm pháp lý riêng, nên cần có những quy định riêng điều chỉnh phù hợp. Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự thông dụng, ngoài việc áp dụng những quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, phải áp dụng những quy định cụ thể của từng loại hợp đồng.
- Hợp đồng mua bán tài sản:Những quy định thường hay áp dụng khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bao gồm những quy định chung và những quy định cụ thể đối với từng loại tài sản cụ thể. Những quy định chung bao gồm: đối tượng, chất lượng, giá cả, địa điểm giao hàng, phương thức thanh toán, thời điểm chịu rủi ro (từ Điều 429 đến Điều 439), nghĩa vụ bảo hành (Điều 446). Nếu hợp đồng mua bán có đối tượng là tài sản thuộc sở hữu chung, thì về nguyên tắc tất cả các chủ sở hữu chung phải ký vào hợp đồng. Nếu người đó không trực tiếp ký, thì có thể ủy quyền cho người khác bằng giấy ủy quyền hợp lệ. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản chung mà chỉ có một hoặc một số đồng sở hữu ký, thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu.
Hợp đồng mua bán nhà: Ngoài những quy định trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai, khi giải quyết loại tranh chấp cần lưu ý về hình thức của hợp đồng mua bán nhà (Điều 450), quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà (từ Điều 451- 454), nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu nhà, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà... để từ đó xác định tính hợp pháp hoặc không hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Ví dụ: Ông A bán cho ông B căn nhà, do thời điểm xác lập hợp đồng ông A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên hai bên chỉ lập giấy viết tay. Do chưa có nhu cầu ở nên ông B vẫn để cho ông A ở và ông B đã thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận, chỉ giữ lại 20 triệu đồng để làm thủ tục. Sau đó, do giá nhà đất tăng, nên ông A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà. Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự, thì hợp đồng mua nhà phải được lập thành văn bản và phải có công công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà giữa ông A với ông B không tuân thủ quy định về hình thức. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án phải ấn định một thời gian để các bên hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu các bên không thực hiện, thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và buộc bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.
- Hợp đồng tặng cho tài sản: Nếu tặng cho nhà hoặc quyền sử dụng đất thì phải áp dụng quy định riêng về tặng cho quyền sử dụng đất, tặng cho nhà. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền, còn đối với hợp đồng tặng cho nhà ở thì thởi điểm có hiệu lực của hợp đồng kể từ ngày hợp đồng được công chứng (Luật Nhà ở). Người nhận tặng cho phải có nghĩa vụ đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp hai bên đã ký hợp đồng và đã được công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên, chưa đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, thì bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại tài sản tặng cho.
- Hợp đồng vay tài sản: Cần chú ý các quy định về quyền sở hữu đối với tài sản vay (Điều 472), lãi suất (Điều 476), hụi, họ, biêu, phường (Điều 479). Các bên có thể tự thỏa thuận về lãi suất trong hợp đồng vay tài sản nhưng không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại vay tương ứng (Điều 476). Cần lưu ý phân biệt giữa hợp đồng vay tài sản với hụi, họ, biêu, phường (Điều 479). Lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố và được điều chỉnh tùy thuộc vào sự biến động của nền kinh tế. Vì vậy, khi tính toán lãi trong các trường hợp cụ thể cần có sự tham khảo chính thức thông tin của cơ quan vật giá.
- Hợp đồng thuê tài sản: Các quy định về giá thuê (Điều 481), cho thuê lại (Điều 483), chấm dứt hợp đồng thuê tài sản (Điều 491) là những quy định có tính nguyên tắc khi xác lập và thực hiện hợp đồng thuê tài sản các chủ thể phải tuân thủ. Hợp đồng thuê tài sản là một giao dịch dân sự cụ thể. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp phải áp dụng những quy định về điều kiện có hiệu lực pháp luật của giao dịch dân sự (Điều 122). Quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định trong những hợp đồng thuê tài sản cụ thể. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp cần đối chiếu giữa hợp đồng cụ thể với những quy định của Bộ luật dân sự  về hợp đồng thuê tài sản để xem xét việc thỏa thuận của các bên trong hợp đồng có trái pháp luật hay không. Trong hợp đồng thuê tài sản có hai loại hợp đồng phổ biến trong xã hội đó là hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thuê khoán tài sản.
+ Bộ luật dân sự quy định hợp đồng thuê nhà có hai loại là: Thuê nhà để ở và thuê nhà nhằm mục đích khác. Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà cần lưu ý đến yếu tố hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên, thì hợp đồng thuê nhà phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký (Điều 492). Lưu ý trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là nhà chung cư nhưng cho thuê làm trụ sở kinh doanh, thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý chung cư và điều kiện về việc chuyển mục đích từ nhà ở sang mục đích khác. Trong trường hợp bên cho thuê chuyển nhượng quyền sở hữu nhà khi đang cho thuê nhà (đang trong thời hạn cho thuê), thì bên thuê nhà vẫn có quyền thuê nhà theo thời hạn của hợp đồng với những điều khoản đã được thỏa thuận trước đó (khoản 2 Điều 496).
+ Hợp đồng thuê khoán tài sản: Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức (Điều 502). Các bên trong hợp đồng chỉ được thỏa thuận về thời hạn thuê khoán trong chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán (Điều 503). Tùy từng loại đối tượng, hợp đồng thuê khoán có thể được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, đăng ký hoặc không. Đối với thuê khoán súc vật, trong thời hạn thuê khoán nếu súc vật sinh con thì người thuê khoán được hưởng ½ số súc vật mới sinh và phải chịu một nửa những thiệt hại về súc vật thuê khoán do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 509).
- Hợp đồng mượn tài sản: Đó là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho mượn để bên mượn sử dụng trong một thời gian mà không phải trả tiền; còn bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đạt được (Điều 512). Đối tượng của hợp đồng mượn là những vật không bị tiêu hao (Điều 513). Người mượn không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên của tài sản (khoản 3 Điều 515). Bên cho mượn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do người cho mượn gây ra (khoản 3 Điều 517).
- Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ (Điều 518). Khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng dịch vụ cần xác định đối tượng của hợp đồng dịch vụ phải là công việc có thể thực hiện được, không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội (Điều 519). Nội dung của hợp đồng dịch vụ được thể hiện trong những điều khoản của hợp đồng dịch vụ cụ thể. Cần chú ý những căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng dịch vụ (Điều 525).
- Hợp đồng vận chuyển hành khách là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên vận chuyển chuyên chở hành khách, hành lý đến địa điểm đã định theo thỏa thuận, còn hành khách phải thanh toán cước phí vận chuyển (Điều 527). Những quy định phải áp dụng trong tranh chấp hợp đồng vận chuyển hành khách đó là quy định về hình thức của hợp đồng. Hợp đồng vận chuyển hành khách có thể được lập thành văn bản hoặc bằng lời nói; vé là bằng chứng của việc giao kết hợp đồng vận chuyển hành khách giữa các bên (Điều 527). Trong một số trường hợp bên vận chuyển có thể từ chối chuyên chở hành khách khi hành khách vi phạm pháp luật hoặc có vấn đề về sức khỏe (khoản 2 Điều 530). Trong trường hợp tính mạng, sức khỏe, hành lý của khách hàng bị thiệt hại thì bên vận chuyển phải bồi thường thiệt hại; nếu hành khách có lỗi hoặc do người thứ ba dẫn đến thiệt hại thì bên vận chuyển không phải bồi thường thiệt hại (Điều 533).
- Hợp đồng gửi giữ tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên giữ nhận tài sản của bên gửi để bảo quản và trả lại chính tài sản đó cho bên gửi khi hết thời hạn hợp đồng, còn bên gửi phải trả tiền công cho bên giữ, trừ trường hợp gửi giữ không phải trả tiền công (Điều 559). Như vậy, có hai loại hợp đồng gửi giữ là hợp đồng gửi giữ có tiền công và hợp đồng gửi giữ không phải trả tiền công. Nếu có tranh chấp thì đường lối giải quyết của hợp đồng không phải trả tiền công tương tự như đối với hợp đồng phải trả tiền công. Những quy định thường áp dụng khi giải quyết tranh chấp hợp đồng gửi giữ tài sản là những quy định về hình thức của hợp đồng (tùy từng loại tài sản mà trong hợp đồng gửi giữ hợp đồng có thể được lập thành văn bản hoặc không phải lập thành văn bản); phiếu biên nhận, vé... là những chứng cứ thể hiện có việc giao kết hợp đồng gửi giữ tài sản. Quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định trong hợp đồng gửi giữ. Trong trường hợp hợp đồng gửi giữ không thể hiện dưới hình thức cụ thể thì phải căn cứ vào quy định của cơ quan, tổ chức nhận gửi giữ.
 Ví dụ: Hợp đồng gửi xe ôtô, hai bên xác lập hợp đồng bằng hình thức giao và nhận vé xe. Mặc dù hai bên không ký hợp đồng nhưng hợp đồng gửi giữ đã được xác lập kể từ thời điểm bên gửi giữ giao xe và nhận vé xe của bên nhận gửi giữ. Theo quy định tại khoản 4 Điều 567 nếu bên nhận gửi xe làm mất thì phải bồi thường thiệt hại cho bên gửi xe. Quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng bảo hiểm là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên mua bảo hiểm phải đóng phí bảo hiểm, còn bên bảo hiểm phải trả một khoản tiền bảo hiểm cho bên được bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm (Điều 568). Đối tượng bảo hiểm có thể là con người, tài sản, trách nhiệm dân sự và các đối tượng khác (Điều 569). Những quy định phải áp dụng khi giải quyết tranh chấp hợp đồng bảo hiểm như: hình thức của hợp đồng bảo hiểm (Điều 570); sự kiện bảo hiểm có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định (Điều 571). Sự kiện bảo hiểm phải xảy ra trong thời hạn bảo hiểm thì bên mua bảo hiểm mới được hưởng tiền bảo hiểm. Trong trường hợp người thứ ba có lỗi gây thiệt hại cho bên được bảo hiểm và bên bảo hiểm đã trả tiền bảo hiểm cho bên được bảo hiểm, thì có quyền yêu cầu người thứ ba hoàn trả khoản tiền đã trả (khoản 1 Điều 577). Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng bảo hiểm quyền và nghĩa vụ ngoài việc được thể hiện trong hợp đồng bảo hiểm còn được thể hiện trong các bản quy tắc hoặc điều lệ mà bên bảo hiểm ban hành được bên mua đọc trước khi ký hợp đồng. Quy tắc hoặc điều lệ là một bộ phận không tách rời của hợp đồng bảo hiểm.
- Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 581). Những quy định phải áp dụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng ủy quyền là thời hạn ủy quyền (nếu không quy định thì có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền - quy định tại Điều 582). Tùy từng loại việc mà việc ủy quyền có thể lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực hoặc không. Bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại nếu bên ủy quyền đồng ý và việc ủy quyền lại không vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu (Điều 583). Phạm vi ủy quyền được xác định trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về thù lao thì bên ủy quyền phải trả thủ lao cho bên được ủy quyền. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nhưng phải thông báo cho bên được ủy quyền trong một thời gian hợp lý (Điều 588).Lưu ý: đối việc ủy quyền định đoạt tài sản nhất là việc ủy quyền mua bán nhà và quyền sử dụng đất và những tài sản phải đăng ký phải tuân thủ quy định của Bộ luật dân sự và những quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan đến đối tượng ủy quyền.
Ví dụ: Căn nhà là tài sản chung của vợ chồng ông A và bà B nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chỉ ghi tên ông A. Ông A lập hợp đồng ủy quyền cho ông C trong đó có quyền ký hợp đồng bán căn nhà này. Sau đó, ông C ký hợp đồng nhân danh ông A bán căn nhà cho ông E. Sau một thời gian, bà B phát hiện không đồng ý việc chuyển nhượng nhà cho ông E và khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông A (do ông C ký) với ông E. Trong trường hợp này, nhà là tài sản chung của vợ chồng ông A và bà B. Nhưng hợp đồng ủy quyền chỉ thể hiện ý chí của ông A không có chữ ký của bà B nên chưa đủ cơ sở cho rằng bà B cũng đồng ý ủy quyền cho ông C bán căn nhà. Hợp đồng mua bán nhà giữa ông A (do ông C được ủy quyền ký) với ông E bị vô hiệu do người giao kết không đủ điều kiện giao kết.
1.3. Một số qui định về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất:
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai (Điều 693).Những quy định thường hay áp dụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 689 và Điều 692 Bộ luật dân sự và Luật Đất đai. Theo quy định của pháp luật hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền và phải đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Lưu ý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là điều kiện chuyển đổi, các bên phải thỏa mãn điều kiện của người sử dụng đất và các điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai.
 - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng còn bên chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai (Điều 967).
Những quy định thường hay áp dụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định về hình thức của hợp đồng. Theo quy định chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 689); hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 692). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ có đền bù nên khi giải quyết tranh chấp cần xác định quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tương tự như hợp đồng mua bán.
- Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê (Điều 703).Những quy định thường hay áp dụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm quy định về hình thức của hợp đồng, hợp đồng thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 689); hợp đồng thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 692).
Quyền và nghĩa vụ của các bên được thỏa thuận trong từng hợp đồng thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất trên cơ sở những quy định tại Điều 705 đến Điều 708 Bộ luật dân sự. Người thuê đất chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê và trong hợp đồng thuê đất có điều khoản được quyền cho thuê lại. Ngoài ra, người thuê đất có quyền chuyển nhượng quyền thuê đất trong thời hạn thuê đất (Điều 712).
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (Điều 715). Những quy định thường hay áp dụng trong giải tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như quy định về hình thức của hợp đồng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 689); hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 692). Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ; trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận (Điều 713).Điều 721 Bộ luật dân sự quy định:
‘‘Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án’’.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều 722).Những quy định thường áp dụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như quy định về hình thức của hợp đồng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 689); hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 692). Trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì người được tặng cho phải thực hiện đúng những điều kiện trong hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ của các bên được thỏa thuận trong hợp đồng cụ thể trên cơ sở quy định từ Điều 724 đến Điều 726.
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luât dân sự và pháp luật đất đai (Điều 727). Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất nên phải tuân thủ quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất như hình thức của hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất. Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có hiệu lực, thì quyền sử dụng đất thuộc tài sản của bên nhận góp vốn.
 

1.Những kết quả đạt được:
1.1. Về số lượng:
Án dân sự nói chung, các vụ án về tranh chấp hợp đồng dân sự nói riêng thường có tính phức tạp cao, nhất là những vụ án tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong thời gian qua, về cơ bản kết quả xét xử các vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án nhân dân hai cấp thuộc ngành đã đáp ứng khá tốt các yêu cầu về tiến độ, hạn chế thấp nhất án quá hạn luật định. Trong tổng số  3.107 vụ án dân sự được xét xử, Tòa án nhân dân hai cấp của ngành đã xét xử sơ thẩm 1.542 vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng dân sự (chiếm 50% số lượng án dân sự được giải quyết). Trong đó, Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân tỉnh đã xét xử 08 vụ, Tòa án nhân dân các huyện, thành phố dã xét xử 1.534 vụ.
1.2. Về chất lượng:
Các loại hợp đồng dân sự là đa dạng, bao quát đời sống xã hội của nhân dân. Công tác thu thập chứng cứ còn gặp nhiều khó khăn, nhất là các tranh chấp về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều này ảnh hưởng nhiều đến chất lượng xét xử các vụ án liên quan. Trong tổng số các vụ án tranh chấp hợp đồng dân sự được xét xử, có 276 vụ án bị kháng cáo, kháng nghị. Kết quả xét xử y án sơ thẩm 184,5, sửa án sơ thẩm do lỗi chủ quan 36,5 vụ (chiếm tỷ lệ 2,3%), hủy án sơ thẩm do lỗi chủ quan 55 vụ(chiếm tỷ lệ 3,5%).
1.3. Đánh giá chung:
Nhìn chung, công tác giải quyết, xét xử án dân sự trong thời gian qua tại ngành Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam đáp ứng được yêu cầu chung của việc thực hiện nhiệm vụ chính trị được giao. Hội thẩm nhân dân hai cấp thuộc ngành đã có nhiều nổ lực trong quá trình tham gia xét xử án dân sự cùng ngành Tòa án. Chất lượng xét xử án dân sự được cải thiện theo từng năm, tỷ lệ án hủy, sửa do lỗi chủ quan năm 2013 giảm so với cùng kỳ năm trước. Tiến độ giải quyết các vụ án được tập trung cao.
2.Một số tồn tại:
Bên cạnh những kết quả đạt được, trong thời gian qua, công tác xét xử các vụ án dân sự vẫn còn nhiều tồn tại, sai sót cần được nghiêm túc nhìn nhận, khắc phục. Kết quả tham gia xét xử của các vị Hội thẩm nhân dân hai cấp có những tồn tại mang tính chung nhất (đã được chúng tôi trao đổi tại bài viết liên quan đến án hình sự). Tại bài viết này, chúng tôi trao đổi lại một số tồn tại, thiếu sót liên quan đến kết quả xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng dân sự trên địa bàn từ đầu nhiệm kỳ Hội thẩm nhân dân đến nay:
2.1. Một số sai sót từ việc xác định thẩm quyền, quan hệ tranh chấp khi giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng:
Thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ án dân sự nói chung, các tranh chấp hợp đồng dân sự nói riêng được qui định cụ thể tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Qua thực tiễn xét xử trong những năm gần đây, nhất là từ khi Bộ luật Tố tụng dân sự được sửa đổi, bổ sung thì thẩm quyền giải quyết, xét xử sơ thẩm các tranh chấp dân sự phần lớn thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Về cơ bản, Tòa án nhân dân cấp huyện đã làm khá tốt công tác sàn lọc các vụ án thuộc thẩm quyền để thụ lý, đồng thời xác định rõ quan hệ tranh chấp khi giải quyết vụ án. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, sai sót trong nội dung này vẫn còn diễn ra, nhất là đối với các vụ án tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, lúng túng nhiều nhất trong trường hợp này là phân định thẩm quyền giải quyết của Tòa án và Ủy ban nhân dân và xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên. Dưới đây là một số ví dụ cụ thể:
Ví dụ 1: Ông P nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông L lô đất 121m², hợp đồng đã chứng thực, chưa làm thủ tục sang tên, đổi chủ. Trong thời gian làm giấy tờ, ông L cho con làm nhà trên lô đất này. Ông P kiện, yêu cầu vợ chồng ông L tiếp tục thực hiện hợp đồng và yêu cầu vợ chồng ông L chuyển đổi thành việc chuyển nhượng lô đất liền kề với lô đất trước đây chuyển nhượng cho ông P nhưng con ông L đã làm nhà. Vợ chồng ông L đồng ý trả cho ông P lô đất liền kề lô đất trong hợp đồng nhưng yêu cầu ông P trả tiền thuế chuyển mục đích quyền sử dụng đất vường sang đất ở đối với 121m² đất. Tòa án cấp sơ thẩm xử buộc vợ chồng ông L giao cho ông P 212m² đất liền kề với đất trước đây đã thỏa thuận chuyển nhượng theo hợp đồng. Cấp phúc thẩm xử hủy bản án sơ thẩm này vì cho rằng đây là sự thỏa thuận khác hợp đồng tranh chấp, không có chứng cứ cho rằng sự thỏa thuận thay đổi lô đất liền kề là việc bổ sung hợp đồng nên cấp sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu của ông P và xử buộc như trên là không đúng pháp luật. Trong trường hợp này, nếu các bên thỏa thuận được như vậy thì tiến hành làm thủ tục tại cơ quan quản lý nhà nước thẩm quyền, nếu tranh chấp thì chỉ kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đối với lô đất đã ghi trong hợp đồng mà hiện nay con ông L đã làm nhà. Tòa án xét xử buộc như vậy là đã làm thay việc của Ủy ban nhân dân thẩm quyền.  Qua vụ án này, khi nghiên cứu hồ sơ và tham gia xét xử tại Tòa án, Hội thẩm nhân dân cần xác định rõ yêu cầu khởi kiện của đương sự, để tránh trường hợp công nhận hướng giải quyết vụ án không thuộc thẩm quyền của Tòa án.
Ví dụ 3: Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện D xét xử vụ án “Tranh chấp biêu hụi” bị cấp phúc thẩm xử sửa một phần. Trong đó, có nội dung cấp phúc thẩm nhận định làm căn cứ sửa án sơ thẩm là:  “Bà H khởi kiện yêu cầu bà T phải trả hai khoản tiền, một là vay 20.000.000 đồng theo giấy mượn tiền và  78.000.000 đồng nợ biêu. Nhưng cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp “Tranh chấp biêu hụi” là chưa đầy đủ, mà phải là “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản và tranh chấp biêu hụi”.
2.2. Một số sai sót từ việc xác định các nội dung liên quan đến hủy, chấm dứt hợp đồng dân sự:
Như phần lý luận đã được chúng tôi điểm qua cơ bản, khi xem xét giá trị pháp lý của các loại hợp đồng, Hội đồng xét xử cần cân nhắc kỹ tính đúng pháp luật, không trái đạo đức xã hội của nội dung hợp đồng, đồng thời đánh giá tính hợp pháp, đầy đủ của hình thức hợp đồng do các bên thực hiện. Khi xét xử buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, Hội đồng xét xử cần quan tâm nhiều đến quyền và nghĩa vụ của các bên để hợp đồng được thực hiện, trong đó cần quyết định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện các thủ tục chứng nhận, chứng thực, hoàn thành các phần việc về hình thức hợp đồng. Trong trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu hay chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng thì phải đảm bảo giải quyết dứt điểm toàn bộ vụ việc, từ kết quả đã thực hiện một phần hợp đồng trước tranh chấp đến hậu quả mà các bên phải gánh chịu khi có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được hoặc khi hợp đồng bị hủy. Dưới đây là một số ví dụ:
-Trường hợp đánh giá không đúng giá trị pháp lý của hợp đồng hoặc tuyên chấm dứt, hủy hợp đồng nhưng không giải quyết hậu quả của việc chấm dứt, hủy hợp đồng:
Ví dụ 1: Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Q xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn T về việc “yêu cầu hủy tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Bản án phúc thẩm xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, tuyên bố giao dịch dân sự mua bán nhà là vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân thành phố H, với những lý do sau:
Bị đơn, bà C dùng giấy cho nhà ngày 24 tháng 3 năm 2004 có tên và chữ ký của ông T để đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình giải quyết vụ án (đến trước ngày mở phiên tòa phúc thẩm) bà C không cung cấp được bản gốc của giấy cho nhà. Tại phiên phúc thẩm ngày 19 tháng 3 năm 2013, bà C cung cấp bản gốc giấy cho nhà trên, nhưng ông T không thừa nhận và yêu cầu giám định. Tại Kết luận giám định số 85/GĐ – DS ngày 22 tháng 4 năm 2013, Phòng Kỹ thuật hình sự Công an thành phố Đ xác định: So với các mẫu chữ ký của ông T đã thu thập với chữ ký của ông T trong giấy cho nhà mà bà C xuất trình không do cùng một người ký ra. Cấp phúc thẩm xác định chữ ký của ông T trong giấy cho nhà mà bà C xuất trình là chữ ký giả nên tuyên hủy giao dịch cho nhà ở trên, kéo theo việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất trên đối với người thứ 3 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân thành phố H đã cấp cho bà C.
Ví dụ 2:  Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Q xét xử vụ án “Kiện đòi lại tài sản” giữa bà N và vợ chồng ông M, bị cấp phúc thẩm xử hủy để giải quyết lại. Trong phần lý do, cấp phúc thẩm nhận định: Cấp sơ thẩm hủy hợp đồng mua bán nhà giữa các bên là có sơ sở nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp đồng bị tuyên là vô hiệu. Bên cạnh đó, thửa đất gắn liền với ngôi nhà mà các bên hợp đồng mua, bán nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà A nhưng cấp sơ thẩm lại cho rằng diện tích đất tranh chấp trên không thuộc quyền giải quyết của Tòa án là không đúng pháp luật.
Ví dụ 3: Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện M tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán Keo giữa ông L và bà H nhưng lại không giải quyết phần quyền và nghĩa vụ của các bên đã được thực hiện hợp đồng trước thời điểm chấm dứt hợp đồng. Bản án trên bị cấp phúc thẩm hủy, giao về xét xử lại.
-Trường hợp đánh giá không đúng lỗi của các bên trong việc làm cho hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy:
Ví dụ 1: Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện N xét xử vụ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đã tuyên hủy hợp đồng và xác định nguyên đơn có lỗi một nữa và phải chịu nữa khoảng tiền thiệt hại do hợp đồng bị hủy. Cấp phúc thẩm cho rằng: Ông M có viết giấy tặng cho ông T một lô đất (giấy viết tay), sau đó ông T chuyển viêt giấy chuyển nhượng lại cho nguyên đơn (cô ruột) lô đất này, hai bên có lập văn bản chuyển nhượng và ông M ký tên vào; cấp sơ thẩm cho rằng ông M ký tên vào văn bản chuyển nhượng chỉ với tư cách người làm chứng và buộc nguyên đơn chịu nữa phần lỗi là không đúng tinh thần của giao dịch. Bởi lẽ nguyên đơn là cô ruột của anh T, là em ruột của ông M. Khi chuyển nhượng, ông M ký vào văn bản đã tạo cho nguyên đơn sự tin tưởng tuyệt đối vào việc thực hiện hợp đồng này, như bản khai ghi “anh ruột tôi là M và cháu ruột tôi là T có hứa khi tôi làm nhà sẽ làm bìa đỏ cho tôi và ký vào văn bản chuyển nhượng...”. Do vậy, cấp phúc thẩm sửa theo hướng xác định nguyên đơn có lỗi 1/3, còn anh T có lỗi 2/3 trong việc để hợp đồng bị hủy.
Ví dụ 2:Ông T lập thủ tục bán nhà cho vợ chồng ông N, chưa qua sang tên, đổi chủ. Trong thời gian làm giấy tờ, ông T đem ngôi nhà trên giao cho Thi hành án xử lý nhằm trả nợ thi hành án cho bà Đ. Vợ chồng ông N khởi kiện đòi thực hiện hợp dồng mua, bán nhà trên.Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Q tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T với vợ chồng ông N. Lý do hủy hợp đồng là vì ngôi nhà trên cơ quan thi hành án đã lập thủ tục bán lấy tiền thi hành bản án khác. Đồng thời xử lý trách nhiệm của các bên làm hợp đồng trên vô hiệu, trong đó xác định Chi Cục Thi hành án dân sự huyện S có lỗi làm hợp đồng vô hiệu và buộc Chi Cục thi hành án dân sự huyện S bồi thường thiệt hại với số tiền 158.427.451 đồng. Bản án phúc thẩm xử sửa bản án sơ thẩm trên theo hướng chấp nhận kháng cáo của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện S, xác định Chi Cục Thi hành án dân sự huyện S không có lỗi trong việc làm hợp đồng trên vô hiệu nên không có nghĩa vụ bồi thường, vì lý do sau:
Thứ nhất, thủ tục thi hành Bản án số 15/PT – DS ngày 15 tháng 5 năm 1998 của Tòa án nhân dân tỉnh N về phần buộc ông T trả cho bà Đ 29.000.000 đồng tiền mua nhà và 2.426.792 đồng giá trị nhà bếp được Đội thi hành án dân sự huyện S (nay là Chi Cục thi hành án dân sự huyện S) tiến hành đúng qui định, phù hợp với nguyện vọng của ông T về việc giao nhà đất cho Đội thi hành án xử lý do không có khả năng trả tiền cho bà Đ.
Thứ hai, trong quá trình thi hành án, ông T không báo cho Đội thi hành án huyện S biết việc nhà đất đã bán cho vợ chồng ông N. Đồng thời việc mua bán giữa vợ chồng ông T với ông N chưa hoàn tất về phần thủ tục sang tên đổi chủ.
Ví dụ 3:  Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện P xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”  bị cấp phúc thẩm sửa một phần với lý do:  Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm buộc vợ chồng ông Q và bà T phải trả nợ cho bà P số tiền 700.000.000 đồng là đúng pháp luật. Nhưng lại quyết định phân ra ông Q phải trả 425.000.000 đồng, bà T phải trả 275.000.000 đồng là không đúng. Bởi lẽ số tiền trên vợ chống ông Q, bà T sử dụng vì mục đích chung gia đình và thừa nhận, cùng ký xác nhận vào giấy nợ. Đây là trách nhiệm liên đới của vợ chồng, không có cơ sở để chia theo phần.
2.3. Một số sai sót về trình tự, thủ tục:
Trong quá trình giải quyết vụ án dân sự nói chung, công tác xây dựng hồ sơ thuộc trách nhiệm của Tòa án. Do vậy, khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng dân sự, Hội thầm nhân dân phải đánh giá tính đầy đủ, đúng đắn của trình tự, thủ tục tài liệu, chứng cứ do Tòa án lập, lưu trong hồ sơ vụ án. Sau khi nghiên cứu, xét thấy thẩm quyền, trình tự thủ tục của Tòa án không đảm bảo thì có ý kiến với Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa để sớm khắc phục cho hoàn chỉnh. Qua kết quả xét xử phúc thẩm, nhiều vụ án dân sự bị cấp phúc thẩm xử hủy vì lý do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Dưới đây là một số ví dụ:
Ví dụ 1: Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện T, xét xử về vụ án “Tranh chấp về hợp đồng vay tài sản” , bị cấp phúc thẩm xử hủy với lý do: Khi giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành lấy lời khai của các đương sự, lập biên bản xác minh, trưng cầu giám định ...nhưng lại không tuân thủ  Khoản 2 Điều 21 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự về việc chuyển hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nhân dân nghiên cứu và tham gia phiên tòa sơ thẩm. Ngoài ra, hồ sơ vụ án không thể hiện thủ tục mở phiên tòa nhưng lại có thủ tục hoãn phiên tòa, Chủ tọa phiên tòa thay mặt Hội đồng xét xử ra quyết định hoãn phiên tòa.
Ví dụ 2:Tại vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” thuộc huyện H, Bản án dân sự sơ thẩm số của Tòa án nhân dân huyện H bị cấp phúc thẩm hủy về giải quyết xét xử lại. Trong lý do hủy bản án sơ thẩm, cấp phúc thẩm nhận định: Ngày 27 tháng 02 năm 2004, bà H viết giấy bán nhà cho gia đình em dâu bà gồm: bà T, bà H và bà D, với nội dung “Bán một cái nhà trên mái lợp tôn, cột kê.....” kèm theo giấy ủy quyền chuyển giao đất vườn với nội dung “....chủ quyền đất là gia đình tôi quyết định”.... Tại đơn khởi kiện của bà H và bà D cho biết mà T đã chết, nhưng hồ sơ không có giấy chứng tử của bà T, cấp sơ thẩm chưa làm rõ những người thừa kế của bà T để đưa vào tham gia tố tụng. Vụ án này, cấp sơ thẩm xác định  là “Tranh chấp quyền sử dụng đất” nhưng biên bản hòa giải ở cơ sở do bà M thay mặt nguyên đơn làm việc là không đúng thành phần, hơn nữa giấy bán nhà thể hiện rõ là “không bán đất” nhưng cấp sơ thẩm vẫn xác định là “Tranh chấp quyền sử dụng đất...” để giải quyết là không đúng (bán nhà để tháo dở đi nơi khác).
 

1. Một số lưu ý chung khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng dân sự
- Hợp đồng dân sự là một loại giao dịch dân sự nên phải tuân theo các quy định về giao dịch dân sự. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 (trước đây là Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995).
- Ngoài những quy định chung của giao dịch dân sự, mỗi loại hợp đồng dân sự lại có những quy định riêng. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp từng hợp đồng dân sự cụ thể phải áp dụng những quy định về phần hợp đồng cụ thể trong Bộ luật dân sự cũng như luật chuyên ngành.
- Hợp đồng là việc ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia quan hệ dân sự. Quyền và nghĩa vụ của các bên vừa theo các thỏa thuận trong hợp đồng vừa theo quy định của pháp luật. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng cụ thể vừa áp dụng những quy định chung về giao dịch dân sự vừa áp dụng quy định riêng của từng loại hợp đồng cụ thể.
- Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự phải áp dụng nguyên tắc của Bộ luật dân sự phần giao dịch dân sự, quy định về hợp đồng dân sự thông dụng cụ thể và quy định về những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Về nguyên tắc, nếu hợp đồng dân sự vô hiệu thì những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng không phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, có một số trường hợp hợp đồng chính vô hiệu không làm vô hiệu điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Ngoài ra, để xác định một hợp đồng dân sự có hiệu lực hay không cần lưu ý một số nội dung sau:
- Tính ưng thuận của các bên khi giam gia hợp đồng.
- Phân biệt hành vi giao kết hợp đồng với hành vi thực hiện hợp đồng. Thông thường hành vi giao kết hơp đồng có trước hành vi thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp đặc biệt có thể hành vi thực hiện hợp đồng có trước hành vi giao kết hợp đồng.
- Về hình thức của hợp đồng.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Phân biệt hình thức của hợp đồng với việc đăng ký sang tên trước bạ, đăng ký hợp đồng (đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký hợp đồng thuê nhà …). Đăng ký sang tên trước bạ là hành vi thực hiện hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu.
- Đối với hợp đồng có điều kiện cần phải xem xét về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng có khả năng xảy ra hay không.
Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu cần lưu ý một số nội dung sau:
- Thời điểm giao kết hợp đồng và pháp luật điều chỉnh tại thời điểm giao kết hợp đồng;
- Thời hiệu tuyên bố hợp đồng vô hiệu;
- Trường hợp không hạn chế thời hạn tuyên bố hợp đồng vô hiệu;
- Xác định thiệt hại khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu;
- Giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu.
2. Một số văn bản pháp luật áp dụng
Trên thực tế hợp đồng dân sự được xác lập, thực hiện trong những khoảng thời gian khác nhau. Có những hợp đồng dân sự chưa thực hiện xong thì pháp luật về hợp đồng dân sự đã có sự thay đổi. Về nguyên tắc, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự thì việc đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng dân sự căn cứ vào những quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết, còn việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu căn cứ vào pháp luật tại thời điểm giải quyết. Vì vậy, trong một số vụ án tranh chấp hợp đồng phải áp dụng cả những văn bản pháp luật đã hết hiệu lực thi hành.
- Từ ngày 01/7/1991 đến ngày 01/7/1996 áp dụng Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1990.
- Giai đoạn từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/2006, áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995, Nghị quyết của Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 (từ ngày 03 tháng 10 đến ngày 28 tháng 10 năm 1995) về việc thi hành Bộ luật dân sự năm 1995 và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
- Giai đoạn từ ngày 01/01/2006 đến nay áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 và Nghị quyết số 45/2005/QH 11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự năm 2005.
 

Về lý luận, chế định hợp đồng trong kinh doanh, thương mại phải căn cứ vào những qui định chung về giao dịch tại chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự. Một số vấn đề liên quan đến nội dung, hình thức, xử lý hậu quả của hợp đồng đã được giới thiệu cơ bản ở phần trên. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ trao đổi thêm vài nội dung liên quan đến các chế tài trong thương mại và một số sai sót cần quan tâm qua thực tiễn xét xử các vụ án liên quan:
1.   Qui định về các chế tài trong hợp đồng thương mại:
Luật Thương mại qui định 7 hình thức chế tài trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên khi giao kết, thực hiện hợp đồng thương mại và đây cũng là một trong những điểm yêu cầu chủ yếu của các bên trong đơn khởi kiện khi khởi kiện vụ án kinh doanh, thương mại. Trong phần này, chúng tôi trao đổi những nội dung cơ bản về lý luận liên quan đến các chế tài thương mại:
1.1. Chế tài buộc thực hiện đúng hợp đồng
Là hình thức chế tài, mà theo đó bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của bên bị vi phạm. Căn cứ áp dụng chế tài này là có hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi của bên vi phạm. Chế tài này được quy định cụ thể tại Điều 297 Luật Thương mại, khi áp dụng chế tài này bên bị vi phạm có thể lựa chọn hoặc yêu cầu bên vi phạm thực hiện đúng hợp đồng hoặc lựa chọn các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu chi phí phát sinh.. Ngoài ra “trường hợp buộc thực hiện đúng hợp đồng, bên bị vi phạm có thể gia hạn một thời gian hợp lý để bên vi phạm thực hiện hợp đồng”(Điều 298 Luật Thương mại). Và trong thời gian áp dụng chế tài này, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm nhưng không được áp dụng các chế tài khác (Điều 299 Luật Thương mại). Khi giải quyết tranh chấp, các Thẩm phán phải áp dụng đúng nội dung quy định của Luật Thương mại có hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng để giải quyết vụ án trừ trường hợp có hướng dẫn khác (Điều 324 Luật Thương mại).
1.2. Chế tài phạt vi phạm
Phạt vi phạm là hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng, theo đó bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền nhất định do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật.“Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này”(Điều 300 Luật Thương mại).
Như vậy, thỏa thuận phạt vi phạm chỉ được áp dụng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về việc áp dụng chế tài này. Để áp dụng hình thức chế tài phạt vi phạm cần có hai căn cứ là có hành vi vi phạm và có lỗi của bên vi phạm hợp đồng. Mức tiền phạt không quá 8% giá trị hợp đồng (Điều 301 Luật Thương mại).
1.3. Chế tài buộc bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại là chế tài được áp dụng nhằm khôi phục, bù đắp những lợi ích vật chất bị mất của bên vi phạm hợp đồng. Bồi thường thiệt hại chỉ được áp dụng khi có thiệt hại xảy ra. Căn cứ áp dụng chế tài bồi thường thiệt hại: có hành vi vi phạm, có thiệt hại thực tế xảy ra, hành vi vi phạm và thiệt hại có mối quan hệ nhân quả và có lỗi của bên vi phạm (Điều 303 Luật Thương mại). Bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại vật chất cho bên bị vi phạm, bên bị vi phạm có nghĩa vụ chứng minh thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra(Điều 304 Luật Thương mại).
1.4. Chế tài tạm ngừng thực hiện hợp đồng
Tạm ngừng thực hiện hợp đồng là hình thức chế tài theo đó một bên tạm thời không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Khi hợp đồng bị tạm ngừng thực hiện thì hợp đồng vẫn có hiệu lực và bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Luật Thương mại không quy định cụ thể thời hạn, căn cứ chấm dứt việc tạm ngừng thực hiện hợp đồng.
1.5. Chế tài đình chỉ thực hiện hợp đồng
Đình chỉ thực hiện hợp đồng là hình thức chế tài theo đó một bên chấm dứt việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Khi hợp đồng bị đình chỉ thực hiện thì hợp đồng chấm dứt hiệu lực kể từ thời điểm một bên nhận được thông báo đình chỉ. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ đối ứng, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật (Khoản 2, Điều 311 Luật Thương mại). Căn cứ đình chỉ hợp đồng: xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện để đình chỉ hợp đồng hoặc một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng (Điều 310 Luật Thương mại).
1.6. Chế tài hủy bỏ hợp đồng   
Là hình thức chế tài theo đó một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và làm cho hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Có thể hủy bỏ một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ hợp đồng. Chế tài hủy bỏ hợp đồng được áp dụng trong các trường hợp sau đây:
- Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng;
- Một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng(Khoản 4, Điều 312 Luật Thương mại).
Khi hợp đồng bị hủy bỏ các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
1.7. Các biện pháp khác do các bên thỏa thuận không trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam, điều ước quốc tế mà CHXHCN Việt Nam là thành viên và tập quán thương mại quốc tế.
Đây là một quy định mở của Luật Thương mại nhằm dự liệu những trường hợp phát sinh mà tại thời điểm ban hành các nhà làm luật chưa dự liệu hết.
2.Một số sai sót cần quan tâm qua xét xử án kinh doanh, thương mại:
Nhìn chung, số lượng án kinh doanh, thương mại trên địa bàn không nhiều, tập trung ở Tòa án nhân dân cấp huyện. Trong đó, tỷ lệ hòa giải thành chiếm số lượng cao, số ít còn lại là đưa ra xét xử. Trong bài viết này, chúng tôi chỉ trao đổi thêm một số sai sót sau:
2.1. Sai sót liên quan đến pháp luật tố tụng:
- Ví dụ 1: Quyết định của Tòa án nhân dân tỉnh Q bị cấp giám đốc thẩm hủy để xét xử sơ thẩm lại. Trong đó có 03 lý do vi phạm pháp luật tố tụng:
Thứ nhất, nhiều tài liệu mà cấp sơ thẩm dùng làm căn cứ để giải quyết vụ án đều là bản sao, thậm chí có tài liệu không nhìn đọc được, không có công chứng, chứng thực là vi phạm khoản 1 Điều 83 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Thứ hai, cấp sơ thẩm xác định nguyên đơn là Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh tỉnh Q là không đúng theo khoản 3, 4, 5 Điều 92 Bộ luật TTDS và khoản 2 Điều 37 Luật Doanh nghiệp.  Phải xác định nguyên đơn là Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam.
Thứ ba, hồ sơ vụ án không thể hiện bà T – Giám đốc Công ty cổ phần A liên quan đến vụ án nhưng cấp sơ thẩm lại xác định bà T là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án.
- Ví dụ 2:Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện N bị cấp phúc thẩm xử hủy vì lý do xác định sai tư cách bị đơn của vụ án. Cụ thể, Hội đồng xét xử xác định bị đơn là Công ty THNN T.N, nhưng tại thời điểm nguyên đơn kiện, Sở Kế hoạch đầu tư đã có thông báo về việc thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của Công ty TNHH T.N, tư cách pháp nhân của công ty này không tồn tại nữa. Trường hợp này phải xác định cá nhân, tổ chức kế thừa quyền và nghĩa vụ của Công ty TNHH T.N để xác định là bị đơn.
2.2. Sai sót liên quan đến phần nội dung:
- Ví dụ 1:Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Q bị cấp giám đốc thẩm xử hủy. Trong đó xác định sai sót về nội dung như sau: Cấp sơ thẩm công nhận sự thỏa thuận của ông H.T với Ngân hàng đầu tư và phát triển về việc xử lý tài sản bảo đảm là căn nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại khối 3, thị trấn N, thuộc quyền sở hữu của ông K và bà P. Nhưng:
Một là: Bà P khai không ký vào hợp đồng bảo lãnh, ông H.T cũng thừa nhận việc này, có nghĩa là ông T biết việc bà P không ký vào hợp đồng bão lãnh từ trước nhưng không khai báo với Tòa án.
Hai là, biên bản bổ sung hợp đồng bảo lãnh bằng căn nhà trên ngày 17 tháng 11 năm 2005 có nội dung thay đổi so với hợp đồng bảo lãnh giữa ông Kỉnh, bà Phúng với Ngân hàng nhưng không được công chứng, chứng thực.
Nên cấp sơ thẩm công nhận sự thỏa thuận về việc dùng tài sản là căn nhà của ông K, bà P để đảm bảo trả tiền cho bên vay như trên là không đúng pháp luật.
- Ví dụ 2:  Bản án Kinh doanh, thương mại phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Q và bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Đ bị cấp giám đốc thẩm hủy, giao về cấp sơ thẩm giải quyết, xét xử lại. Bởi lý do sau:
Cấp sơ thẩm xử buộc Công ty TNHH C.T có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty TNHH Tư vấn xây dựng và thương mại L.T số tiến gốc và số tiền lãi từ ngày 20 tháng 3 năm 2011 đến ngày xét xử sơ thẩm là 2.227.268.857 đồng. Cấp phúc thẩm y án sơ thẩm. Nhưng, cấp giảm đốc thẩm cho rằng cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định sai thời gian tính lãi chậm thanh toán. Cụ thể:
Tại biên bản làm việc ngày 08 tháng 3 năm 2011, Công ty C.T đề nghị Công ty L.T “hoàn thiện các hồ sơ, thủ tục liên quan đến ba hạng mục....Sau khi bên L.T hoàn thiện các hồ sơ, thủ tục về 2 hạng mục (tường rào và nhà máy xử lý nước) theo trình tự về thủ tục xây dựng cơ bản, Công ty C.T sẽ có văn bản về kế hoạch thanh toán sau khi Công ty L.T – phối hợp với phía tư vấn hoàn thiện hồ sơ, hạn chót là ngày 20 tháng 3 năm 2011”. Còn Công ty L.T đề nghị “chủ đầu tư có hướng nào giải ngân cho đơn vị thi công trong thời gian sớm nhất, trước mắt đến 20 tháng 3 năm 2011 có một ít để trả cho nhà thầu phụ thi công nhà máy xử lý nước”. Như vậy ngày 20 tháng 3 năm 2011 không phải là ngày phát sinh nghĩa vụ thanh toán như cách xác định của cấp sơ thẩm và phúc thẩm. Thực tế, ngày 26 tháng 3 năm 2011 hai bên mới có biên bản bàn giao hồ sơ (tường rào và nhà máy xử lý nước).
 

Tiếp cận các qui định pháp luật liên quan đến chế định hợp đồng theo Bộ luật dân sự và các luật chuyên ngành là một việc làm cần phải đầu tư thời gian và công sức lớn. Trong phạm vi bài viết này, nhất định chúng tôi sẽ không cung cấp  đủ thông tin để độc giả hài lòng. Tuy nhiên, bằng những nội dung đã trình bày, chúng tôi mong rằng Hội thẩm nhân dân hai cấp có thêm nguồn tư liệu hữu ích cho quá trình tiếp cận nghiệp vụ pháp luật, phục vụ tốt công tác xét xử tại ngành Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam trong thời gian đến.